La loi Climat et résilience impose entre aujourd’hui et 2034 une obligation progressive de rénovation des logements énergivores, dont les passoires thermiques, classées F et G avec le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Nombre de propriétaires ne peuvent pas faire les travaux et mettent déjà en vente leur bien. Une opportunité pour ceux qui souhaitent acheter un bien pour l’occuper, le louer ou le revendre ? Est-il rentable d’investir dans une passoire thermique ?
Qu’est-ce qu’une passoire thermique ?
Une passoire thermique est un logement énergivore, c’est-à-dire un logement dont l’occupation entraîne une consommation d’énergie importante. Aujourd’hui, on entend souvent par passoire thermique les logements dont le DPE est égal à G ou F.
La loi Climat et résilience conditionne la mise en location de ces logements à leur rénovation énergétique, dans le but de réduire les consommations d’énergie des locataires et de lutter contre le réchauffement climatique.
Mais cette obligation de rénovation est difficile à assumer pour certains propriétaires.
Ils décident donc de mettre leur bien en vente, plutôt que de faire les travaux.
Ainsi, la part des annonces de ventes de logements avec un DPE F ou G est déjà passée de 6,9 % au premier semestre 2021 à 10,5 % au deuxième semestre de la même année, selon la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim)1.
Si les propriétaires vendeurs de passoires thermiques profitent certainement en ce moment du dynamisme du marché immobilier et peuvent vendre leur bien à un prix intéressant, qu’en est-il du côté des acquéreurs ? Est-ce rentable pour un primo-accédant, par exemple, d’acheter une passoire thermique à rénover pour l’occuper ensuite ? Pour un investisseur de faire les travaux et de louer ? Quelle plus-value peut-on en tirer ?
Quelle valeur un bon DPE fait gagner à un bien immobilier ?
Rénover une passoire thermique revient à augmenter son DPE. Le DPE indique la valeur verte du logement c’est-à-dire le niveau de ses consommations d’énergie et de ses émissions de gaz à effet de serre quand il est occupé.
Selon une étude du Conseil Supérieur du Notariat, aujourd’hui, un bon DPE fait augmenter le prix des biens immobiliers, appartements et maisons individuelles.
Actuellement, par exemple, un appartement classé F ou G aura un prix inférieur à un appartement classé D de 14 % en Nouvelle-Aquitaine, de 11 % en Provence-Alpes Côte d’Azur et de 6 % dans les Hauts-de-France2.
L’écart est légèrement plus élevé pour les maisons : une maison individuelle classée F ou G aura un prix inférieur à une maison individuelle classée D de 20 % en Nouvelle-Aquitaine, de 16 % dans le Centre Val-de-Loire et de 13 % en Bretagne2.
Acheter une maison DPE G pour la rénover, une bonne affaire ?
La rentabilité d’un achat immobilier ancien avec travaux dépend de plusieurs facteurs.
Tout d’abord, le projet de l’acquéreur. Deux principaux cas de figure existent :
- Achat immobilier du propriétaire occupant.
- Achat immobilier du propriétaire bailleur.
Acheter une passoire thermique pour devenir propriétaire occupant
Bien sûr, quand un particulier souhaite réaliser un achat d’appartement classe énergie F ou acheter une maison ancienne à rénover pour l’occuper, le niveau de risque et le retour sur investissement dépendent de ses conditions de revenus, de son patrimoine, de sa situation professionnelle, etc. Néanmoins, en toutes circonstances, certains facteurs influeront sur la rentabilité de son investissement immobilier.
Conditions de vente et de crédit
L’acquéreur d’une passoire thermique profitera d’un prix de vente attractif et en ce moment, de taux d’intérêt bas. Le montant du crédit immobilier sera donc moins élevé, le niveau d’apport exigé moins important, la durée du prêt plus courte ou les mensualités moins élevées.
Coût des travaux
La rentabilité de l’investissement va beaucoup dépendre de l’ampleur des travaux à réaliser.
Pour sortir par exemple un logement F ou G du statut de passoire thermique, gagner réellement en confort et alléger sa facture, l’acquéreur devra privilégier la rénovation globale.
Pour un logement E, en revanche, il pourra se contenter d’une rénovation partielle, parfois sur un poste unique de travaux.
Le coût des travaux pour un ménage peut aller d’environ 8 000 €3 pour un remplacement de chauffage au fioul par une chaudière biomasse dans un logement E de 80 m2, à 20 000 €3 par exemple, en copropriété, pour une rénovation globale sur parties communes avec isolation des murs par l’extérieur, pour les propriétaires d’un logement G de même surface. Le coût unitaire de la rénovation globale sera plus élevé que celui de la rénovation partielle.
Mais aujourd’hui, les rénovations énergétiques sont subventionnées par des aides publiques et privées, et la rénovation globale est mieux subventionnée que la rénovation par gestes.
Notez enfin que la sortie des classes G, F et E n’est obligatoire que pour les logements des propriétaires bailleurs.
Le propriétaire occupant peut donc très bien choisir de sous-rénover sa passoire thermique, en acceptant de rogner sur son confort et/ou ses économies d’énergie, ou remettre sa rénovation à plus tard.
Cependant il est dans son intérêt de profiter des aides publiques et privées à sa disposition aujourd’hui, car rien ne garantit qu’elles seront encore là demain !
Performance des travaux
L’investissement dans la rénovation énergétique est amorti par les économies d’énergie induites par les travaux.
La rénovation globale par exemple est très performante, et permet d’atteindre des gains énergétiques entre 35 et 75 %.
Pour le propriétaire occupant, plus le gain énergétique sera élevé, plus l’investissement sera intéressant.
L’éligibilité de vos travaux aux aides financières
De nombreux projets de travaux de rénovation énergétique sont aujourd’hui éligibles à une aide financière d’État, locale, ou une subvention privée.
On l’a dit : certains travaux, notamment de rénovation globale, sont mieux subventionnés que d’autres, via l’aide de France Rénov’ MaPrimeRénov’ Sérénité (à partir de juillet 2022) ou les Coups de Pouce du dispositif CEE par exemple.
Les ménages modestes sont également les premiers bénéficiaires des aides publiques et privées à la rénovation énergétique, et ils profitent de meilleures primes.
Bien vérifier son éligibilité aux aides financières et autres prêts avantageux (éco-prêt à taux zéro, prêt avance rénovation…) et simuler son plan de financement est impératif avant d’envisager un achat immobilier avec rénovation énergétique.
Autres critères
La localisation du logement (les logements situés au Nord de la France sont plus énergivores, les rénover est donc plus rentable), les aides à la rénovation des collectivités locales dont dépend le logement, le niveau des prix de l’énergie sont autant de facteurs qui feront également varier la rentabilité de votre investissement dans une passoire thermique.
Acheter une passoire thermique pour devenir propriétaire bailleur
Conditions de vente et de crédit, coût et performance des travaux, contexte géographique, règlementaire, économique, vont aussi influer sur la rentabilité de l’investissement locatif. Mais d’autres éléments sont à prendre en compte.
La règlementation locale en matière de logement
Les collectivités locales ne disposent pas toutes de la même règlementation en matière de loyers. Certaines encadrent le montant des loyers sur leur territoire, d’autres pas.
La demande de logements étant supérieure à l’offre en France, vous pourrez louer votre bien à un loyer avantageux dans les zones où les loyers ne sont pas plafonnés, et améliorer ainsi votre temps de retour sur investissement.
Les avantages fiscaux
Sous conditions d’éligibilité (revenus, statut fiscal, situation géographique du logement…), les propriétaires bailleurs peuvent bénéficier d’avantages fiscaux en investissant dans l’achat et la rénovation d’une passoire thermique.
Acheter un appartement à rénover pour revendre : quels avantages fiscaux ?
Les propriétaires bailleurs peuvent bénéficier de plusieurs dispositifs de réduction d’impôt : Pinel, Denormandie, Malraux, statut de Loueur Meublé Professionnel ou encore Loc’Avantages.
Les dispositifs fiscaux avantageux pour les investisseurs bailleurs
| Nom du dispositif | Pinel4 | Denormandie5 | Malraux6 | Loc’Avantages7 |
|---|---|---|---|---|
| Avantage fiscal | Réduction d’impôt si investissement locatif dans le neuf, l’ancien, dans certaines zones tendues | Réduction d’impôt si investissement locatif dans l’ancien dans certaines villes | Réduction d’impôt si rénovation/restauration immobilière dans des sites patrimoniaux remarquables et quartiers relevant de la politique de la ville | Réduction d’impôt si location d’un bien à un prix inférieur au prix du marché |
| Conditions d’éligibilité propriétaire / locataire | Propriétaire domicilié en France Locataire hors foyer fiscal du propriétaire et dont les revenus sont inférieurs à plafonds | Locataire hors foyer fiscal du propriétaire et dont les revenus sont inférieurs à plafonds | – | Locataire ayant des revenus inférieurs à des plafonds de ressources fixés par l’État, ne faisant pas partie de la famille du propriétaire |
| Conditions d’éligibilité logement | Achat en immeuble collectif Logement8 ancien faisant l’objet de travaux de rénovation dont le montant équivaut à 25% du prix du bien ou Local transformé en logement d’habitation ou Logement faisant l’objet de travaux ou Logement faisant l’objet de travaux de réhabilitation Logement situé dans les zones éligibles, respectant des critères de performance énergétique, loué à titre de résidence principale Logement loué non meublé | Logement vide, ancien faisant l’objet de travaux d’amélioration ou Local transformé en usage d’habitation Logement loué non meublé Villes éligibles :
Travaux9:
Logement loué à titre de résidence principale | Immeuble situé dans un quartier historique Location à usage d’habitation Réhabilitation complète du bien Immeubles situés :
Immeubles :
| Logement loué non meublé, à titre de résidence principale |
| Autres caractéristiques | Montant du loyer plafonné Investissement plafonné Durée du bail minimum exigée Taux de la réduction d’impôt variable selon la durée du bail | Montant des travaux plafonné Durée du bail minimum exigée La réduction d’impôt dépend du montant des travaux | Jusqu’à 15 000 € de l’ANAH pour financer des travaux de rénovation énergétique (25% du montant total, atteinte de l’étiquette D du DPE obligatoire) Financement de l’AMO jusqu’à 875€ par logement Durée du bail minimum exigée | |
Bon à savoir
Notez que depuis le 1er avril 2022, les propriétaires bailleurs qui veulent bénéficier de Loc’Avantages peuvent déposer leur dossier en ligne sur monprojet.anah.gouv.fr.
Le déficit d’exploitation avec le statut Loueur Meublé Professionnel
Les propriétaires bailleurs qui louent leur logement en meublé et en tirent leur revenu principal peuvent bénéficier du statut de loueur meublé professionnel sous conditions.
Le statut de Loueur Meublé Professionnel10
| Conditions d’éligibilité | Les recettes locatives sont supérieures à 23.000 euros TTC par an. Les revenus tirés de la location du logement dépassent les autres revenus d’activité du foyer fiscal du propriétaire soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories suivantes : traitements et salaires, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, bénéfices industriels et commerciaux. Pour être considéré comme meublé, le bien doit comporter tous les éléments mobiliers nécessaires à une occupation normale par le locataire. Le logement loué par le LMP peut être un bien meublé loué à l’année, une partie de l’habitation du bailleur ou un logement constituant une location saisonnière. |
| Avantages | La location meublée professionnelle n’est pas soumise à TVA. Lorsque l’activité professionnelle est soumise au régime réel d’imposition, déduction du résultat fiscal du propriétaire des charges suivantes :
Si vos charges d’exploitation du logement sont supérieures à vos revenus d’exploitation, vous pouvez déduire de l’impôt sur le revenu global du foyer votre déficit d’exploitation (différence entre revenus et charges d’exploitation). |
Le déficit foncier
Lorsque les charges d’un propriétaire bailleur sont supérieures à ses revenus fonciers, il est en situation de déficit foncier11. Si le propriétaire loue son logement non meublé et relève du régime d’imposition au réel, il peut déduire le déficit foncier de son revenu global (salaires + revenus fonciers + autres revenus…) pour réduire son impôt sur le revenu.
Le déficit foncier déductible est plafonné à 21 400 €.
Où et quel type de bien acheter ?
Plusieurs critères doivent rentrer en compte dans le choix de la localisation de votre logement : par exemple, l’encadrement des loyers est-il pratiqué dans la commune où le logement est situé ? Quelles aides publiques les collectivités locales dont dépend le logement proposent-elles ?
Notez que les travaux de rénovation énergétique sont sans surprise plus rentables au Nord qu’au Sud.
Par ailleurs, il vous faut privilégier des logements classés D ou E pour des petites rénovations, des logements classés F ou G si vous êtes prêt à investir dans des travaux de rénovation globale.
En 2020, la part des logements vendus classés F-G, selon une étude récente du Conseil supérieur du notariat, est notamment forte dans les départements ruraux comme le Cantal (36%), les Hautes-Alpes (34%), la Creuse (30%), les Alpes-de-Haute-Provence (30%) et la Savoie (29%).
Un retour sur investissement x3 ?
La rentabilité économique pour la France de l’obligation de rénovation imposée par la loi Climat et résilience a été estimée par le Commissariat Général au Développement Durable (CGDD).
Les bénéfices seraient trois fois supérieurs aux investissements de départ (conseil, formation, financement de la rénovation…) en tenant compte de la baisse des dépenses sociales, de santé, des émissions de Co2 et des économies d’énergie engendrées par la rénovation massifiée.
Résultats de l’évaluation socio-économique de la loi Climat (CGDD)
| Coûts (négatifs) | |
|---|---|
| Coûts d’investissements | -8,4 Mds |
| Bénéfices (positifs) | |
|---|---|
| Économies d’énergie | 6,3 Mds |
| Émissions de Co2 évitées | 3,9 Mds |
| Réduction de la perte de bien-être lié à la maladie | 4,5 Mds |
| Réduction des dépenses de santé (sécurité sociale) | 1,2 Mds |
| Réduction du coût social lié à la mortalité | 19,8 Mds |
| BILAN | 27,3 Mds |
L’investissement moyen pour faire sortir un logement de l’indécence s’élèverait à 10 000 € pour les bailleurs, chiffre également le CGDD.
Bon à savoir
Attention, la définition d’un logement indécent ne coïncide pas exactement avec celle d’une passoire thermique : il s’agit notamment d’un logement dont la consommation d’énergie est supérieure à 450 kWh/m2/an. À titre de comparaison, la consommation d’un logement G est égale ou supérieure à 420 kWh/m2/an. Ainsi, tous les logements indécents sont des passoires thermiques, mais toutes les passoires thermiques ne sont pas des logements indécents.
Le gain de bien-être – auquel s’ajoutent des économies d’énergie, des gains de santé, etc – est quant à lui chiffré à 3 000 € par logement sorti de l’indécence.
Acheter une passoire thermique peut donc être une opération rentable lorsque les conditions sont réunies – prix de vente attractif, accès à des aides à la rénovation pour maison ancienne et à des dispositifs fiscaux avantageux, travaux performants…
Mais tout projet d’investissement pour être gagnant doit s’accompagner d’une étude approfondie du marché, du contexte règlementaire, des travaux envisageables, du bien et notamment dès avril 2023 d’un audit énergétique obligatoire du bien immobilier quand il est classé G ou F, en cas de vente en monopropriété.
