« Complexe », « longue », « coûteuse », « difficile à appréhender »… la rénovation énergétique en copropriété, est-ce vraiment si compliqué que ça ? Pas si l’on s’organise bien et que l’on choisit le bon accompagnement. Une rénovation énergétique en copropriété efficace s’effectue simplement en plusieurs étapes et doit être conduite rigoureusement par un groupe de copropriétaires motivés et impliqués. Explications.
On peut découper tout projet de rénovation énergétique en copropriété en 7 grandes phases :
- la phase d’audit et de diagnostic ;
- la phase de conception ;
- le vote des travaux en Assemblée Générale ;
- la réalisation des travaux ;
- la réception de chantier ;
- le contrôle de travaux ;
- la fête de travaux.
Réaliser la rénovation énergétique de sa copropriété en respectant chacune de ses étapes et en faisant appel aux meilleurs professionnels est une garantie de réussite.
Néanmoins, cela ne suffit pas. L’investissement continu des copropriétaires, au moins des plus intéressés, est indispensable pour aller au bout du projet.
Il faut que le projet de travaux soit porté par des copropriétaires leaders, par exemple les membres du Conseil Syndical ou d’une commission travaux (créée lors d’une Assemblée Générale).
C’est eux qui s’occuperont de la préparation du projet de rénovation énergétique.
Une rénovation énergétique en copropriété mobilise en moyenne une quarantaine d’acteurs :
- des membres du conseil syndical ;
- le gestionnaire de la copropriété et son équipe ;
- les équipes de maîtrise d’œuvre ;
- un assistant à maîtrise d’ouvrage ;
- plusieurs sociétés de travaux ;
- un organisme de financement ;
- un bureau de contrôle.
Bon à savoir
Si vous êtes copropriétaire et envisagez de faire des travaux de rénovation énergétique, étudiez toujours la possibilité de faire une rénovation globale : elle permet de faire plus d’économies d’énergie que des gestes de travaux isolés. Des travaux de rénovation globale auront aussi plus d’impact sur la valorisation de votre patrimoine.
#1. Préparation et audits
Tout projet de travaux de rénovation énergétique s’appuie un audit. Diagnostic Technique Global (DTG), audit énergétique (appelé aussi étude thermique, étude thermique bâtiment ou étude énergétique), Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)… il existe différentes sortes d’audits et de diagnostics qui permettent d’identifier les besoins en travaux dans l’immeuble.
Bon à savoir
Actuellement, la réglementation concernant l’audit et le diagnostic technique en copropriété est la suivante :
- Le DPE est obligatoire dans les copropriétés de moins de 50 lots, équipées d’un chauffage et d’une climatisation collectifs.
- L’audit énergétique est obligatoire dans les copropriétés de 50 lots et plus, construites (dépôt du permis de construire) avant le 1er juin 2001, équipées d’un chauffage et d’une climatisation collectifs.
- Le DTG est obligatoire dans les copropriétés de plus de dix ans.
Mais la loi Climat change la donne. Progressivement, elle généralise l’obligation de réaliser un DPE collectif à toutes les copropriétés (et même plus largement à tout logement collectif) de plus de dix ans.
Cette obligation concernera toutes les copropriétés, quel que soit leur nombre de lots.
Enfin, le DPE devra être renouvelé tous les dix ans.
Calendrier de l’entrée en vigueur des nouvelles obligations en matière de DPE collectif :
| France métropolitaine | 1er janvier 2024, dans les copropriétés de plus de 10 ans de plus de 200 lots 1er janvier 2025, dans les copropriétés de plus de 10 ans qui ont entre 50 et 200 lots 1er janvier 2026, dans les copropriétés de plus de 10 ans de moins 50 lots |
| Outre-Mer | 1er janvier 2028, dans toutes les copropriétés |
Tous ces diagnostics, avant d’être réalisés, doivent être votés en Assemblée Générale (AG).
La phase de préparation du projet de travaux est donc un temps dédié à la consultation de bureaux d’études thermiques pour faire réaliser un audit ou un diagnostic de l’immeuble.
Ensuite, les copropriétaires choisissent un bureau d’études, puis soumettent au vote de l’AG la proposition de faire réaliser de l’audit ; enfin l’audit est réalisé et restitué en AG.
Les différents types d’audits
Le Diagnostic Technique Global de l’immeuble
Le DTG est obligatoire dans les copropriétés de plus de dix ans.
Le DTG établit la liste des travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble et notamment ceux qui pourraient être menés dans les 10 ans.
Il contient aussi :
- une évaluation sommaire du coût des travaux envisagés ;
- des informations essentielles relatives au bâti ;
- la description de l’état apparent des parties communes et équipements communs ;
- un état des lieux de la situation (financière…) du syndicat par rapport à différentes règlementations ;
- une analyse des améliorations possibles en matière de gestion technique et patrimoniale.
Souvent, on joint au DTG le DPE et le cas échéant un audit énergétique. En effet, il n’y a pas réellement de grande différence entre audit et diagnostic.
Le Diagnostic de Performance Énergétique et l’audit énergétique
Le DPE est un document qui comme le DTG, décrit certaines caractéristiques physiques de la copropriété et formule des recommandations en matière de travaux dans le bâtiment.
Le DPE contient :
- une description des caractéristiques thermiques et géométriques du bien ;
- des informations sur la quantité d’énergie consommée par les occupants du bâtiment ;
- une évaluation de la performance énergétique du logement en lui attribuant une étiquette énergie, correspondant à une catégorie dans un classement des logements plus ou moins énergivores ;
- des informations sur les émissions de gaz à effet de serre du bâtiment ;
- la présence d’équipements à énergies renouvelables dans le bâtiment ;
- des informations sur la performance de l’isolation dans l’immeuble ;
- un schéma des déperditions thermiques de l’immeuble ;
- des recommandations pour améliorer la performance énergétique du bâtiment.
L’audit énergétique : définition
L’audit énergétique ressemble au DPE. Il est obligatoire pour les copropriétés de moins de 50 lots.
Il contient des informations détaillées sur les consommations d’énergie de l’immeuble ainsi que des axes d’amélioration poste par poste.
L’audit est un document plus complet, plus riche que le DPE, qui contient des préconisations de travaux détaillées et budgétées.
Bon à savoir
Depuis la loi Climat, les professionnels de travaux ont l’obligation de transmettre tous les DPE et les audits qu’ils réalisent à l’Ademe pour information, qui les partage éventuellement ensuite avec l’Anah, les collectivités territoriales et des associations.
Le plan pluriannuel de travaux
Le projet de plan pluriannuel de travaux est obligatoire dans les copropriétés de plus de 15 ans depuis la loi Climat. Il peut inclure un projet de travaux d’économies d’énergie et doit être révisé tous les dix ans.
Le projet n’est pas le plan : voter le projet de plan permet de sensibiliser les copropriétaires à la démarche essentielle d’entretien-amélioration de l’immeuble. Mais seul le vote du projet est obligatoire. Il s’agit donc d’une mesure incitative et non contraignante. Si le projet est voté, le plan pluriannuel de travaux peut ensuite être soumis en AG et voté à son tour.
Le projet de plan pluriannuel de travaux est élaboré à partir du DTG du bâtiment, du DPE et éventuellement d’un audit énergétique. Il doit être élaboré par un professionnel qualifié.
« Le plan pluriannuel de travaux est un outil de pilotage de l’entretien du bâti. Il sert à identifier les besoins en matière de travaux de la copropriété sur une échéance de 10 ans. Il présente aussi un budget pour ces travaux. Il est utile pour les copropriétaires qui peuvent ainsi anticiper plutôt que de réagir face à l’urgence de rénover quand le bâti se dégrade, et alimenter régulièrement un fonds travaux en prévision des travaux à venir. Mais c’est très utile aussi pour les acquéreurs potentiels qui savent de cette manière, au-delà du prix du bien, à quelles dépenses ils devront faire face en matière de travaux s’ils choisissent de rejoindre la copropriété ».
Christophe Bernatas, conducteur de travaux chez Penser Mieux l’Énergie
| Que contient le plan pluriannuel de travaux ? – la liste des travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, à la réalisation d’économies d’énergie et à la réduction des émissions de gaz à effet de serre ; – une estimation du niveau de performance des travaux ; – une estimation approximative du coût des travaux et leur hiérarchisation ; – un échéancier pour les travaux. |
#2. La phase de conception
La phase d’audit terminée, après consultation, les copropriétaires choisissent un maître d’œuvre : ce choix est acté par un vote en AG. La phase de conception peut alors ensuite démarrer. Il s’agit d’un temps long car il peut y avoir beaucoup d’allers-retours entre le maître d’œuvre et le maître d’ouvrage (le bénéficiaire et le commanditaire des travaux).
Alors que la phase d’audit permet d’identifier les besoins et de formuler simplement une solution de travaux, la phase de conception est le moment où l’on élabore dans le détail les travaux, en définissant précisément qui fait quoi. Cela passe par la contractualisation avec un maître d’œuvre (MOE), dont le rôle est de concevoir le projet sous tous ses aspects techniques et de coordonner les différents exécutants pendant la phase de réalisation des travaux.
| Mission des équipes de maîtrise d’œuvre dans le cadre d’une rénovation énergétique en copropriété Conception, études (repérage amiante avant travaux, diagnostics structurels…), élaboration précise du projet : rédaction d’un cahier des charges, appels d’offres, analyse des offres par le maître d’œuvre, choix des offres selon des critères de prix et de technicité… Évaluation du coût des travaux Conduite des travaux |
Souvent, le maître d’ouvrage (les copropriétaires, représentés par le Conseil Syndical) travaille avec un groupement de maîtrise d’œuvre car la maîtrise d’œuvre est une tâche très polyvalente. Il est rare qu’un seul acteur puisse s’occuper de tout.
| Exemples d’entreprises qui peuvent faire partie d’un groupement MOE : – Architectes – Bureaux d’études thermiques – Spécialistes des fluides – Chargés de l’OPC : ordonnancement, pilotage, coordination |
Les copropriétaires ont aussi la possibilité de faire appel à un assistant à maîtrise d’ouvrage (AMO). Cet assistant leur apporte un accompagnement à la rénovation à la fois technique, administratif et financier.
Il aide au choix de la maîtrise d’œuvre, réalise le montage financier des travaux, assiste les copropriétaires dans leurs démarches administratives de demande de primes, de prêts…
#3. Le vote du projet de travaux
La phase de vote du projet de travaux est cruciale : aucun projet de travaux sur les parties communes ou parties privatives d’intérêt collectif ne peut être réalisée dans une copropriété sans le vote en assemblée générale du projet à la majorité absolue.
Une décision votée à la majorité absolue ou renforcée est une décision obtenue à la majorité des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés et absents, donc la majorité des voix du syndicat (50 % + 1).
#4. La réalisation des travaux
En moyenne, un chantier de rénovation énergétique en copropriété dure entre 6 et 8 mois.
Pendant la phase de réalisation des travaux, qui suit le vote des travaux, les différents artisans se succèdent pour exécuter les ouvrages, en respectant un calendrier prévisionnel. Si le chantier est composé de plusieurs lots de travaux, il est important de respecter un ordre dans l’exécution des ouvrages.
« Pendant les travaux, le maître d’œuvre anime toutes les deux semaines des réunions de chantier auxquelles participent le copropriétaire qui porte le projet de travaux, souvent le président du Conseil Syndical, les conducteurs de travaux des entreprises installatrices et l’AMO » explique Christophe Bernatas, conducteur de travaux chez Penser Mieux l’Énergie, « ces réunions servent à faire le point sur l’avancée des travaux, l’état des paiements aux artisans et à garantir le suivi du calendrier prévisionnel des travaux ».
| Qu’est-ce que le dossier des ouvrages exécutés (DOE) ? Le DOE est un dossier composé de photos et d’explications techniques (fiches techniques de tous les ouvrages réalisés sur le chantier) qui justifie de la fin des travaux. Il est remis aux copropriétaires, a une valeur juridique de preuve de l’exécution de travaux conformes aux normes en vigueur et sert de document justificatif pour le contrôle COFRAC. |
Bon à savoir
Pour être en partie financés avec les primes CEE, les aides MaPrimeRénov’ et l’éco-prêt à taux zéro, les travaux de rénovation énergétique en copropriété doivent le plus souvent être réalisés par des artisans RGE, c’est-à-dire qui disposent de la qualification Qualibat Reconnu Garant de l’Environnement.
Quand les travaux doivent s’appuyer sur un audit énergétique obligatoire, comme dans le cas d’une rénovation globale par exemple, le bureau d’études qui réalise l’audit doit lui aussi être un bureau d’études RGE.
Une entreprise RGE est une entreprise dont l’expertise en efficacité énergétique a été certifiée par un organisme compétent et indépendant.
#5. La réception du chantier
La réception de chantier a lieu à la fin des travaux. Le commanditaire des travaux accompagné du maître d’œuvre vérifie alors que tous les lots de travaux ont bien été réalisés dans les règles de l’art. La réception donne lieu à un document signé qui atteste de la qualité et la conformité de la prestation des artisans intervenus sur le chantier.
#6. Le contrôle COFRAC
Le contrôle COFRAC est un contrôle rigoureux effectué par un conducteur de travaux et un bureau de contrôle accrédité COFRAC après la réception de chantier.
Il sert à vérifier la conformité des ouvrages exécutés aux normes en vigueur et aux critères techniques des dispositifs d’aides financières (CEE, MaPrimeRénov’). On contrôle ainsi les équipements, les matériaux, les techniques utilisés sur le chantier… (par exemple : épaisseur, longueur, résistance thermique de l’isolant, efficacité énergétique saisonnière des équipements de chauffage…).
#7. La fête de travaux
Souvent les copropriétaires organisent à l’issue des travaux une fête de travaux pour célébrer la réussite de leur projet de rénovation énergétique mais aussi partager des bonnes pratiques d’utilisation des nouveaux équipements, de maîtrise de la consommation, etc. Elle est vivement conseillée, pour remercier et récompenser l’implication de tous.
La rénovation globale en copropriété
Parmi les rénovations énergétiques possibles en copropriété, la rénovation globale est la plus performante. Elle est largement recommandée aux copropriétaires.
Agir sur un seul poste de travaux suffit rarement à améliorer vraiment la performance énergétique d’un immeuble, voire même peut la dégrader.
En effet, la performance énergétique d’un bâtiment dépend de plusieurs éléments qui s’influencent les uns les autres : si on isole sans ventiler, par exemple, la conséquence après travaux sera de diminuer le froid à l’intérieur, mais d’augmenter le niveau d’humidité…
Équipements de chauffage, ventilation, isolation : tout doit être pensé « globalement » pour créer un équilibre optimal en termes de confort et d’économies d’énergie.
| Rénovation globale : définition La définition de la rénovation globale n’est pas la même selon la loi, le service public de la rénovation de l’habitat ou encore les ingénieurs ! Dans tous les cas, une rénovation est dite globale quand elle porte sur plusieurs postes de travaux par opposition à une rénovation par étapes qui ne comporte qu’un ou deux gestes de travaux. La loi Climat définit la rénovation globale comme une rénovation performante, c’est-à-dire un projet où 6 postes de travaux – isolation des murs, des planchers, du toit, remplacement des menuiseries extérieures, ventilation, production de chauffage – sont étudiés et parfois traités, réalisée en moins de 18 mois, qui permet au logement d’avoir un DPE situé entre la classe A et C. |
Aide financière travaux copropriété 2023 : comment financer sa rénovation énergétique en copropriété ?
Il existe une aide ANAH copropriété pour les travaux d’économies d’énergie : MaPrimeRénov’ Copropriété, l’aide phare de l’ANAH pour la rénovation énergétique des copropriétés.
Elle finance les rénovations globales des immeubles collectifs qui ont plus de 15 ans à hauteur de 25 % du montant des travaux (dans la limite d’un plafond de 15 000 € de travaux par logement).
D’autres subventions travaux copropriété existent, comme le Coup de Pouce Rénovation performante de bâtiment résidentiel collectif, proposé dans le cadre du dispositif des Certificats d’Économies d’Énergie ou encore l’éco-prêt à taux zéro collectif, le prêt avance rénovation et les aides publiques locales.
Bon à savoir
Quelques exemples de travaux de rénovation en copropriété qui peuvent être financés par une aide financière travaux copropriété :
- aménagement combles copropriété ;
- isolation toiture copropriété ;
- travaux facade copropriété (dans le cas par exemple d’une isolation thermique de la copropriété par l’extérieur) ;
- isolation extérieure immeuble collectif ;
- autres travaux d’économie d’énergie.
Sources : Agence Départementale d’Information sur le Logement (ADIL), Agence Nationale d’Information sur le Logement (ANIL).